2022年的碧桂園，恰好成立三十年。
三十年來，碧桂園從無到有，從有到強，從強到行業“一哥”，不可謂不風光，然而在三十而立的關鍵時刻，卻遭遇了“水逆”，“到底還行不行”成為資本市場的一個謎題，質疑之聲此起彼伏。
以至于，不得不頻頻“秀肌肉”。
日前，碧桂園發布公告稱，對2022年7月到期的4.75%票據提呈要約回購，以票據每1000美元本金額1000美元的購買價以現金購買其任何及全部尚未贖回票據。
此舉，再次向外界傳遞一個訊息：不差錢。
那么，資本市場為何對碧桂園憂心忡忡？作為規模最大的房企，碧桂園怎么走到三十而危這一步？高科技，真能成為碧桂園翻盤的勝負手？
評價下調，股債雙殺
“做好今天，我們一定會擁有更美好的明天，好日子就會到來?！蹦杲哐谋坦饒@創始人楊國強在2022年集團工作會議上表示。
盡管退居二線，但碧桂園的韁繩一直在楊國強手中緊緊攥著，其這番話也從側面印證了，碧桂園當下的日子不太好過。
碧桂園創始人楊國強
據克而瑞的數據顯示，2022年前五個月，僅有碧桂園、萬科、保利發展3家的規模達到千億元，較去年同期減少12家；這其中，碧桂園以2011.9億元的銷售額位列第一，較去年同期少了足足1529.1億元。
此背景下，碧桂園在資本市場的表現一言難盡。
2022年，碧桂園的股價一直低迷不振，月K線呈現六連陰，截至2022年6月16日，碧桂園的市值為993.1億港元，較3880.4億港元的歷史巔峰，縮水了近四分之三。
更為重要的是，外界對碧桂園的分歧嚴重。
一種聲音認為，強預期碰到了弱現實。
由于一攬子紓困措施出臺，房地產行業復蘇的預期強烈，但房地產的產業鏈較長令紓困措施不能立竿見影，因而生效需要一段時間。
如此一來，房企的壓力肉眼可見。
據相關數據顯示，2022年6月房企將有44筆債券到期，合計約639億元，環比增加68.6%；7月、8月的到期債務規模分別為1214.8億元、1011.7億元，均超過千億元。
某國際投行工作人士彭少新告訴鋅刻度：“碧桂園3月就遭做空勢力圍獵，當時其債券價格還相對堅挺，如今大幅折價，生存環境可以說更為嚴峻。”
于是乎，標普、惠普、穆迪三大國際評級機構悲觀情緒占據了上風，紛紛下調了對碧桂園的評級。
穆迪高級副總裁 KavenTsang 表示：“碧桂園的信用指標將因銷售額下降而減弱，而碧桂園在未來 12~18 個月內獲得離岸資金的渠道將繼續受到限制。”
另外一種聲音認為，可以守望“好日子”。
紓困措施之下，不能看同比應該看環比，2022年5月土地購置面積環比增長45.9%、商品房銷售額環比增長29.7%、商品房銷售面積環比增長25.8%、房企到位資金環比增長14.7%。
這意味著，行業正在加快復蘇，當下正處于黎明前的黑暗，曙光在即。
高周轉失靈，資金缺口大
上述爭論暫時難辨對錯，但碧桂園的基本面有一定的瑕疵，這也是無法回避的事實。
據碧桂園財報顯示，2021年營業收入為5230.6億元，同比增長13%；凈利潤為267.97億元，同比減少23.49%，增速已連續下滑四年之久。
更為糟糕的是，扣除預收款后的資產負債率為74%，大于要求的70%的標準，不滿足“三道紅線”的要求，從而位列“黃檔”。
一名業內人士告訴鋅刻度：“按照要求，失守一道防線，負債年增速不得超過10%，從而迫使高負債、高杠桿、高周轉運營的企業慢下來，可一旦慢下來，就對銷售與回款有了更高的要求，否則現金流就可能承壓。”
截至2021年12月31日，碧桂園的現金及現金等價物為1470億元，同比減少12.08%；
受限制現金為343.46億元，同比增長108.54%；有息負債為3179.22 億元、應付賬款為2851.22 億元；總現金流為-200.9億元。
總現金流為負
以上可見，碧桂園的資金缺口頗大。
此外，“在建物業”同比減少54.88%，這意味著高周轉打法失靈，而高周轉打法正是碧桂園的底色。
“我20歲當包工頭，刮風下雨也從不休息，為了趕工期，甚至有四五年春節都是在工地上過。那時候，除了吃飯、睡覺、去洗手間，全部時間都在工作。30歲做建筑公司總經理，40歲才做房地產?！睏顕鴱娙缡钦f。
不惑之年，楊國強確立了“扎根三四線、低成本拿地、薄利多銷、快速周轉”模式，帶領碧桂園走上了快車道。
對此，碧桂園前CFO吳建斌在《我在碧桂園的1000天》一書中如此描述：“碧桂園有著業內最快的拿地到回籠資金的速度?！?/span>
問題在于，房地產行業有了微妙的變化，不再以規模論英雄，更考驗房企的管理能力與戰略高度，路徑依賴之下，楊國強笑不出來了。
更為關鍵的是，碧桂園的軍心似乎有所動搖。
據新京報報道，碧桂園風控審計監察中心2021年首次披露內部反舞弊情況，2018年以來，集團監察部已查處項目總經理及以上人員228人。
其中，碧桂園原貴州區域片區執行總裁楊華平、副總裁關秀云、副總裁黃三峽、營銷一部總經理鄧英華、營銷二部總經理凌鴻等，相繼被查處。
科技添翼，仍是空中樓閣？
主業萎靡之下，楊國強將目光瞄向了科技，寄望其為主業插上騰飛的翅膀，將先進的生產力轉化為企業的競爭力。
對此，楊國強自信滿滿：“2022年將是我們高科技豐收的一年，是大放光彩的一年，是體現我們成果的一年。”
不過，碧桂園雖然為了擺脫困境不懈努力，但事實或許沒有楊國強那么樂觀。
首先，數字化營銷賺了吆喝。
近年來，碧桂園在數字化營銷上下了一番狠功夫：打造直營購房平臺“鳳凰云”，上線了24小時線上售樓部，可以提供無接觸式的遠程線上購房服務：搭建短視頻內容矩陣，孵化流量池，粉絲總量超千萬；將直播賣房常態化，2021年底直播場次超千場，直播曝光量破億。
盡管碧桂園數字化營銷搞得火熱，卻面臨流量轉化這個難題，仍難以扭轉銷售的頹勢，一言以蔽之，無法與行業趨勢對抗。
其次，機器人量產難。
“我希望借助機器人的應用，在建筑行業把工人的工作效率提高50%，同時降低建筑工地的傷亡率，改進工程質量，獲得更好的環境效益。”楊國強對機器人期許頗高。
這么一來，機器人成為碧桂園的戰略高地。
雖然下了重注，效果卻一言難盡，2021年碧桂園的營業收入，97.02%為房地產開發，1.79%為建筑、裝修及裝飾，1.19%為物業投資、酒店經營及機器人等業務。
機器人業務無關輕重
換而言之，機器人的營收不明，盈利能力更是成謎。
據公開資料顯示，截至 2021 年底，碧桂園旗下已有 18 款建筑機器人已投入商業化應用，累計交付各類建筑機器人超 730 臺。
事實上，碧桂園的機器人距離量產，還有很長的路要走。
再次，社區生鮮淪為配角。
早在2016年，碧桂園就創辦了“鳳凰優選”線下門店，之后升級迭代到碧優選，切入生鮮賽道，初衷為服務碧桂園社區住戶，打造一個閉環商業生態體系。
理想很豐滿，現實很骨感。
社區生鮮存在目標人群范圍小、商品種類繁雜、熟人效應等特殊需求，考驗著供應鏈的應變能力，此外對物流也有較高的要求，前置倉、物流中心等硬件需大手筆投入，大數據、人工智能也要配套，軟硬結合方能奏效。
這并非碧桂園的強項，而是互聯網巨頭的看家本事，最終不得不淪為配角。
總而言之，碧桂園的主業遭遇了霜凍，而楊國強寄予厚望的科技卻成效不大，因而在行業穿略周期的關鍵時刻倍感壓力。
畢竟，黎明前的黑暗，也是黑暗。
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