買之前，真的做好功課了嗎？

撰文/ 陳鄧新

編輯/ 孟會緣

當下，年輕人對基金的敏感度極高。

2021年6月21日，首批九只公募REITs正式上市，呈現高開低走之勢，不過截止收盤全部收漲，最高漲幅為14.72%。

所謂公募REITs，是向投資者公開募集資金形成基金資產，并通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目的標準化金融產品。

通俗易懂地說，是一種追求持有分紅、可自由交易、面向公眾的特殊基金。

然而，作為互聯網的原住民，年輕人對新物種卻有不一樣的解讀，把公募REITs當成新股在炒，上演了魔幻的一幕。

REITs與新股，傻傻分不清楚？

“感覺就像在打新股，中了就可以加雞腿。”李鵬飛如是說。

坐標武漢的李鵬飛，工作已有三四年的光景，由于沒有買房的打算手頭比較寬裕，因而理財的需求迫切。

“聽朋友說買基金不錯，不用時時盯盤，漲得還比股票好，就跟了。”李鵬飛告訴鋅刻度，其是于2020年6月中旬開始接觸基金的。

對公募REITs，李鵬飛其實一知半解。

然而，看到身邊的朋友紛紛出手，李鵬飛自然也不甘落人之后，參與九只公募REITs之一的首鋼綠能的申購，“需要爭搶的才是好東西”。

據公開資料顯示，首鋼綠能原計劃針對公眾投資者發行1000萬份，當日共收到有效認購戶數為144091戶，有效認購數量約為6.82億份，足足是原計劃的68.2倍，啟動回撥機制后配售比例僅為1.76%。

火爆程度，可見一斑。

集合競價階段，首鋼綠能高開20%，在九只公募REITs中獨領風騷，李鵬飛憧憬著未來：“后面等著數板。”

九只公募REITs首日表現

卻不想，非但沒有達到30%的首日漲停板限制，反而回落了不少，“一樣要申購，一樣有簽率，還不如新股堅挺。”

與李鵬飛不同，趙光偉對公募REITs的理解更為深刻。

“95后”趙光偉告訴鋅刻度，買公募REITs相當于成為“包租公”，坐享中國基建狂魔的紅利。

“我房東每天最大的快樂就是收租，收租之后喝喝茶、聽聽歌、看看夕陽，日子就這么過去了，真是羨慕。”趙光偉表示買公募REITs更多的是出于心里認同，“假裝自己也有了不動產。”

盡管如此，趙光偉卻在第一天就選擇了賣出。

之所以如此，皆因害怕爆炒之后一地雞毛，“司機都想著薅一把就跳車，我們不早點跑等著翻車嗎？

一名業內人士表示，后期公募REITs供應充裕，溢價大幅回落是大概率事件，投資者千萬不要把公募REITs當初常態化的新股來對待，否則可能吃大虧，“每棵韭菜入場時都以為自己是鐮刀，最終可能難逃被割的命運。”

REITs是一個長跑選手

其實，公募REITs并非新鮮事物。

早在1960年，其便誕生于美國，最早的三只公募REITs溫思羅普房地產信托、華盛頓房地產投資信托基金、賓夕法尼亞房地產投資信托基金，目前仍然留存在紐約證券交易所。

不過，之后一直不溫不火，直到邁入上世紀90年代，才迎來井噴。

究其原因，公募REITs享受到稅收的照顧，再疊加改變了打法，不再直接持有物業，而是以合伙人的身份享受投資收益。

如此一來，公募REITs成功吸引養老基金等注重長期投資機構的青睞。

據“紅星菜館”報道，美國擁有全球第一大REITs市場，市值全球占比高達 66.6%，從1980到2020年的長期年化收益表現不俗，跑贏道瓊斯工業指數，與標普500基本持平。

美國擁有全球第一大REITs市場

這么來看，公募REITs是一個長跑選手。

需要注意的是，作為舶來品，REITs進入中國的時間較晚，據公開資料顯示，中國人民銀行、中國證監會和中國銀監會于2007年分別成立REITs專題研究小組，才拉開了REITs市場建設的序幕。

不過，相當長一段時間，國內的REITs都是以私募形式存在的，譬如保利租賃住房REITs、鵬華前海萬科REITs等。

從私募試點到放開公募，這意味著中國的REITs正逐步走向成熟，可以為中國經濟貢獻更大的力量。

一方面，降低債務水平。

基建、商業地產等往往需要大手筆投入，對資金的需求頗大，此背景下高負債成為行業的共性，也成為資本市場的爭議焦點。

借助公募REITs，企業則可以降低整體負債、降低杠桿率、減少融資成本，從而提升整體競爭力。

更為關鍵的是，促使企業從追求短期盈利向追求長期經營過渡。

另外一方面，盤活存量資產。

借助公募REITs，基建、商業地產等可以通過市場化定價，獲得存量資產的流動性，從而增加了存量資產的利用率。

對此，華泰證券分析師告訴鋅刻度：“發行基礎設施REITs產品可以達到盤活存量資產、拓寬融資渠道、降低地方政府杠桿率、促進經濟升級轉型的效果，是政策重點鼓勵的方向。”

三大不確定性不可忽視

當下的公募REITs，全部瞄向基礎設施，而A股不乏相關的公共事業股，兩者有何區別？

譬如，滬杭甬高速REITs與上市公司寧滬高速都屬于交通范疇，后者分紅穩定，且呈現逐年增加的趨勢。

寧滬高速的分紅率并不高

事實上，依據《基金基礎設施指引》要求，在符合分配條件的情況下公募REITs每年不得少于1次，而公共事業股通常一年最多一次。

除了分紅更為穩定之外，風險等級也不相同。

華泰證券分析師告訴鋅刻度：“基礎設施REITs是國際通行的配置資產，是典型的中等收益、中等風險金融產品。從國際經驗看，基礎設施REITs產品受市場因素影響出現收益大幅波動的情況較少。對于廣大投資者來說，穩健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產品的“角色定位”。而股票屬于高風險投資產品，波動大。”

盡管如此，公募REITs依然存在不確定性。

首先，運營水平存在不確定性。

公募REITs的底層資產由專業公司負責運營，一旦項目確定專業公司不會被輕易更迭，而專業公司的運營水平與投資收益的高低息息相關。

這意味著，不同項目的實際運營水平可能參差不齊，問題在于投資初始，專業公司的水平從表面難以判斷。

其次，資產質量存在不確定性。

公募REITs的底層邏輯是長期投資，對資產質量的要求較為苛刻，優中選優成為行業的共識，然而優質項目的上市動力不足，這成為一個矛盾點。

隨著公募REITs的全面鋪開，上述矛盾將逐漸加深，一旦資產質量成色不足的項目混入其中，則可能面臨收益率不佳、借款無法歸還等困境。

再次，稅收存在不確定性。

從全球REITs市場來看，幾乎都有相關的稅收照顧，不過國內暫無相關的法律框架支持，未來不排除會有相應安排或者改進，但現階段仍不能下結論。

無論如何，公募REITs已正式上路。

對相關企業而言，多了一條融資渠道以及向服務平臺轉型的方向；對投資者而言，可以收獲不動產穩定的租金收益以及長期的資產增值趨勢，從而做享中國經濟高速發展的紅利。

這是一個雙贏的結局。