地產股，不是在下跌，就是在下跌的路上。
近三個月，地產股一直呈現疲態，令投資者士氣大挫，眼下哪怕是中性的消息也往往解讀為利空，用草木皆兵來形容一點不為過。
哪怕是明星基金經理董承非，在地產股上也吃了癟。
董承非管理的興全趨勢投資混合基金、興全新視野定開混合基金，將地產股作為防御手段，然而地產股表現不佳，令董承非的排名也一路下滑。
那么，為何地產股總是“跌跌不休”？
1.長短邏輯都生變
地產股，堪稱當下A股最慘板塊之一。
據數據寶統計顯示，截至6月1日，滬深兩市破凈股數量為324只，按申萬所屬一級行業劃分，地產股是破凈高發地，共有59只個股上榜，破凈股數量最多。
破凈成為地產股的常態。
而Wind數據顯示，最近3個月嘉凱城、*ST中迪大幅下挫30%以上，而債務風險、流動性緊張的藍光發展、華夏幸福，以及行業龍頭萬科A、金地集團、保利地產等均大幅下跌15%以上，此外中南建設、陽光城、招商蛇口等跌幅也都超過10%。
哀鴻遍野成為地產股投資者的常態，之所以如此原因有二。
一方面，融資收緊。
“三道紅線”之下，房企融資的難度提升，現金流承壓成為投資者揮之不去的疑慮，此背景下投資信心不足也不奇怪。
貝殼研究院高級分析師潘浩在接受媒體采訪時表示：“監管政策環境趨緊、資金需求前置，境內滬深交易所于5月份大批量終止ABS項目等多重因素，造成5月份房企融資規模驟降?！?/span>
天風證券認為：“‘因城施策’常態化，政策穩定性提高，行業風險溢價率將下降，行業融資端的再收緊或進一步催化企業間的分化。從房企角度看，三道紅線將在未來三年深刻改變房企經營行為，不少企業不得不加速推出降檔舉措，行業風險溢價率下行， 降檔房企債性價值提升、股性價值減弱，過去以高預期毛利率為主的強投資公司將弱于以低毛利率投資預期的強運營公司。”
另外一方面，人口預期降低。
地產長遠看是人口，問題在于第七次人口普查結果顯示新生人口持續減少，這意味著未來的需求在減少，地產股的長期投資邏輯生變。
因而，投資者普遍持悲觀態度。
“地產股的至暗時刻，只能就地臥倒，以時間換空間，耐心等待吧！”
“別人恐懼我貪婪，地產板塊是現在在下跌周期，但是好的地產公司，比如萬科這樣的現金奶牛做長線還是可以的。”
需要注意的是，也有地產股在漲，主要集中于上海區域的地產股，之所以如此皆因浦東獲得政策利好。
2.放低預期，用時間換空間
悲觀之下，地產股的未來在哪兒？
“我們努力一下，爭取做到1%~2%的凈利潤水平。”濱江集團董事長戚金興在集中供地之后公開表示，房企也放低了預期。
那么，放低預期才是關鍵，地產股可以作為打新的底倉，可以坐等分紅，從這個角度來看，萬科、保利地產、金地集團等地產股不能一棒打死。
譬如，萬科較早察覺行業的邏輯生變，從而發展的相對保守，眼下反而成為一種優勢。
據萬科2021年第一季報財報顯示，實現營業收入622.64億元，同比增長30.33%；凈利潤為12.92 億元，同比增長3.44%；毛利率（扣除稅金和附加）為16.1%，較2020 年全年下滑6.5 個百分點。
興業證券認為：“截止第一季度，凈負債率為15.5%，剔除預收賬款的資產負債率為69.5%，現金短債比2.72，三道紅線達標且凈負債率、現金短債比顯著優于監管要求；公司始終保持較低融資成本，發行的兩種公司債票面利率分別為3.38%、3.98%，中票利率3.76%，ABS 票面利率3.38%，融資優勢明顯?！?/span>
再譬如，保利地產跌破凈資產，且持續了較長的時間，在其歷史上頗為罕見。
據保利地產2021年第一季報財報顯示，實現營業收入250.5億元，同比增長5.2%；凈利潤為25.0億元，同比增長5.1%；毛利率同比下降4.4個百分點至35.4%，后續仍有進一步下滑的壓力。
此外，凈負債率為69.6%，剔除預收的資產負債率為68.8%，現金短債比為2.4，財務比較穩健，賬面現金仍超1300億元，現金保障無憂。
長江證券認為：“競爭力仍處行業前列，‘穩健增長+高股息率’保障持有回報。在高基數、毛利率下降及短期干擾等背景下，公司去年業績仍小幅增長，龍頭房企穩健實力彰顯。公司土地儲備、財務杠桿、融資成本、廣義凈費率等仍明顯領先同行，綜合競爭力仍相對突出，屬于供給側漸進式優化的潛在勝出者，為典型的長跑型選手?！?/span>
盡管如此，地產股短時間之內或不會有較大的表現，投資者也要用時間換空間的耐心與心理準備。
因此，如果不想等的話，不妨考慮半年報業績靚麗的公司，直接布局半年報行情。
對此，西南證券表示：“半年報行情有三大方向值得重點布局：其一是政策有保障、市場需求落地、業績能夠持續增長的板塊，主要是新能源車、國防軍工、科技板塊；其二是一些下游需求開始啟動，否極泰來、困境反轉的板塊，主要有物聯網、LED等板塊；其三是周期景氣仍然持續，有漲價預期，同時又有新產能不斷落地的行業，可關注大煉化、鈦白粉等板塊?！?/span>
本文僅代表個人觀點，跟本報無關。股市有風險，投資需謹慎，本文僅作參考，實際盈虧自負。
Q&A問答
山西汾酒可以長線持有嗎
@格瑞特：董師傅，看到一個段子，說2003年買入一萬股貴州茅臺，到了2020年市值高達9420萬元，分紅為400萬元。錯過了貴州茅臺，現在買入山西汾酒，18年后會不會也大獲全勝？
@董師傅：這個投資案例實現了18年500倍的回報，如果你想問山西汾酒會不會復制這個過程，答案是誰都無法預見未來?？梢源_定的是，山西汾酒改革之后煥發了新的活力，這點毋庸置疑，內生的驅動力能不能持續仍有待觀察。更為重要的是，山西汾酒的全國化進程是否順利，畢竟貴州茅臺是全國人民都愛的品類，而山西汾酒明顯有區域性的問題。復盤來看，投資白酒就是對中國經濟有信心，歷史上長線投資鮮有虧損的，問題是能不能持有那么多年。
潤和軟件風險放大
@無聲尖刀：董師傅，鴻蒙概念股龍頭潤和軟件還能追嗎？
@董師傅：潤和軟件是較早支持鴻蒙系統的公司之一，的確是這波鴻蒙行情的龍頭，漲得不要不要的。不過，也要注意這僅僅是炒概念，之所以這么說，一是潤和軟件第一大業務為金融科技，占比高達47.42%；二是，智能物聯的門檻不高、先發優勢不明顯；三是隨著股價一路走高，股東們前仆后繼的減持，僅2021年5月就有5起，這意味著股東的心態很微妙，更看重獲利了結?？偟膩碚f，游資扎堆的鴻蒙行情只要一天不結束，潤和軟件的博弈或可能持續，然而這個過程伴隨著高風險，且已經引起監管的注意，隨時可能一地雞毛。
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